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La 2ème tranche du programme comprend le transfert sur le site de Condorcet de trois établissements de recherche et d’enseignement, l’Ecole des Hautes Etudes en Sciences Sociales (EHESS), l’Ecole Pratique des Hautes Etudes (EPHE) et la Maison des Sciences de l’Homme (MSH), actuellement implantés boulevard Raspail à Paris.

Notre groupement est constitué des cabinets Avec architecture, Geciba, Quadrim, Axhoma et Qualiconsult.

Pour plus d’information, clicker ici 

Plus de 200 sites éducatifs ont été recensés et visités permettant de distinguer 5 grandes typologies d’implantation, d’organisation intérieure des volumes et d’interaction avec l’environnement urbain.

A horizon 2030, ces établissements pourraient accueillir plus de 26 % des effectifs étudiants franciliens, soit une croissance des effectifs accueillis de plus de 40 % par rapport à la situation 2018.

A cet horizon, trois scénarios de développement des campus éducatifs privés ont été élaborés à l’échelle de l’ensemble de l’Île-de-France.

Nous nous tenons à votre disposition pour vous présenter les résultats détaillés de cette étude en nous contactant par email : edemontauzon@eppc.fr

 

Actisud est une zone d’activités localisée en périphérie de Metz, à dominante commerciale. Développée depuis les années 70, elle occupe aujourd’hui près de 300 ha de terrains pour 200 000 m² de surface de vente – dont 40 000 m² de surface de vente sur Waves, retail park livré en 2014 par la Compagnie de Phalsbourg – et 5 000 salariés. Depuis février 2019, EPPC est membre du groupement pluridisciplinaire piloté par Leclercq Associés (Taktyk, ERA, EODD) pour le compte de Metz Métropole et de la Communauté de Communes Mad & Moselle. Nous apportons notre expertise en matière d’analyse de la programmation commerciale et de pilotage d’opérations de restructuration de zones commerciales de périphérie.

Au-delà du cas d’Actisud, deuxième zone commerciale de France, EPPC expérimente une méthodologie d’intervention en matière de restructuration des zones commerciales de périphérie dont le devenir pose question actuellement sur tout le territoire. Cette approche très opérationnelle vise à rationaliser l’occupation des terrains par une optimisation des formes de programmation commerciale, tout en introduisant davantage de mixité fonctionnelle. Trouver les leviers adéquats de maîtrise foncière constitue un enjeu déterminant pour la mise en œuvre des projets urbains envisagés.

EPPC accompagne les earlymakers 2019 sur le thème :
Existe-t-il un modèle pérenne et rentable d’agriculture urbaine ?
Ce modèle est-il expérimentable sur un grand site industriel propriété de la SNCF localisé au cœur de la métropole lyonnaise ?

Le résultat de cette démarche d’innovation sera présenté en mai 2019.
#earlymakers  @Biz_Mediation

A la demande de la copropriété, EPPC est intervenu à compter de mi 2015 afin de

• structurer une consultation d’opérateurs – investisseurs pour l’acquisition globale du site et sa valorisation en programme mixte à dominante résidentielle,
• mettre au point et négocier les conventions de partenariat,
• analyser les offres produites en matière programmatique et financière.

Trois groupements ont été auditionnés en 2016 (Altarea Cogedim, Linkcity Icade, Sogeprom Kaufman & Broad).

A l’issue d’un processus de sélection, Altarea Cogedim Grands Projets a été déclaré lauréat par la copropriété et un protocole d’accord a été signé le 14/11/2016 avec l’opérateur investisseur permettant de lancer les études opérationnelles. Celles-ci seront supervisées par un Comité de suivi, coordonné par EPPC, afin de garantir aux copropriétaires la conclusion de promesses de vente et la levée de leurs conditions suspensives dans les meilleurs délais.

Altarea Cogedim, épaulé par l’agence TVK, urbaniste conseil, réalisera l’intégralité du projet et conclura avec la Ville de Bobigny et le Territoire Est Ensemble une convention de PUP afin de participer aux équipements publics rendus nécessaires par la réalisation du projet.

Le projet, réalisé en deux phases, comprendra 13 000 m2 SDP environ de commerces et cinéma, 1 170 logements familiaux et une résidence service, 10 500 m2 de bureaux, desservis par de nouveaux espaces publics et localisés à proximité immédiate des stations du métro ligne 5, du tramway ligne 1 et de la future gare du Grand Paris Express ligne 15.

Cette opération est exemplaire à plusieurs titres :

• elle démontre la capacité de surmonter les blocages au redéveloppement d’un site commercial en grande difficulté par la recherche de valorisations immobilières denses, mixtes et à dominante résidentielle,
• elle illustre la nécessaire mise en place de partenariats opérationnels associant opérateurs publics et privés pour la concrétisation de projets de valorisation complexes,
• elle constitue une opération de référence pour EPPC en direction de projet, médiation entre acteurs publics, privés, copropriétaires et candidats, analyse d’offre programmatique et financières et négociation de conventions opérationnelles.

 

• Mutations démographiques profondes, sensibles à compter du milieu des années 2000 (ralentissement général de la croissance démographique, augmentation sensible de l’âge médian de la population),
• Évolutions tendancielles des choix d’allocation de la consommation des ménages en France au bénéfice de l’immobilier, des services immatériels (santé, éducation notamment) et de l’émergence de consommations alternatives (partage, troc, consommation désintermédiée),
• Rythme de croissance économique durablement ralenti,
• Réduction du rythme d’évolution du pouvoir d’achat,
• Arrivée à maturité des NTIC et effervescence de l’e commerce qui révolutionne la relation client, les circuits logistiques et le temps du commerce.

Dans le même temps, de manière somme toute assez paradoxale, le rythme de production d’immobilier destiné à l’implantation de commerce physique traditionnel ne se tarit pas :

• Le montant annuel investi en immobilier commercial en France est tendanciellement important depuis 2005-2006 et atteint même régulièrement des niveaux records depuis 2012,
• Le rythme annuel d’autorisations d’exploitation commerciale reste élévé, bien qu’inférieur au pic enregistré entre 2007 et 2011,
• Ce rythme de construction venant s’additionner à un parc commercial important, situé dans la moyenne haute européenne.

Ce haut niveau d’investissement, qui peut sembler décorrélé de la conjoncture économique générale, trouve son explication dans :

• Le haut niveau de rendement octroyé par l’immobilier commercial au regard du risque réel, modéré, qu’il génère pour les investisseurs,
• La structuration très professionnelle et le caractère concurrentiel de la filière du développement immobilier commercial,
• L’attrait représenté pour les élus par l’affichage de création d’emplois dans le secteur du commerce de détail peu qualifiés et non délocalisables.

On est donc dans une situation paradoxale où :

• Les fondamentaux du commerce semblent durablement réinterrogés,
• Les modèles alternatifs connaissent des fortunes inégales : réussite incontestable du e-commerce, du drive, modèles émergents (commerce éphémère, circuit court, commerce collaboratif) encore très embryonnaires, faute de modèles économiques suffisamment stabilisés pour justifier des investissements privés importants et durable,
• La production d’immobilier commercial traditionnel demeure élevée,
• La crise du commerce, et de son pendant immobilier commercial, est très inégalement perçue selon les zones géographiques, les formats et les gammes de commerces.

Un avenir probable : le commerce personnalisé

L’avenir du commerce en France n’est ni au statu quo ante, ni à une disparition du commerce physique au profit de modèles alternatifs (e-commerce, circuits courts).

A l’instar de marchés connexes au commerce de masse, qui ont d’ailleurs accompagné son développement en France depuis les années 50 (automobile, radio-télévision), le commerce se segmente en :

• personnalisant son offre, personnalisation d’ailleurs facilitée par la révolution du big data permettant de bien mieux connaître sa clientèle et de la fidéliser,
• diversifiant les canaux d’appréhension et d’achat d’un même produit par le client,
• investissant lourdement sur le back office du commerce (réseaux d’approvisionnement, optimisation logistique, data, CRM, outils prédictifs…).

Ce mouvement de personnalisation du commerce se traduit par la réussite des sites à forte identité (grands centres commerciaux, leaders sur leurs zones de chalandises, retails parks attractifs et rénovés, flagships de centre-ville) ou à forte capacité de captation de clientèle (commerces de flux).

Il se traduit en revanche par une lente déréliction des formes urbaines dédiées au commerce qui, soit ne permettent pas de toucher une clientèle précise, soit n’offrent pas des conditions optimales de fonctionnement. Cette crise ne se limite pas à une typologie urbaine spécifique. Elle touche les centres villes, les faubourgs comme les périphéries dès lors que l’actif commercial implanté ne répond pas à ces deux fondamentaux. Dans un environnement économique contraint, ces sites en difficulté sont alors appelés à disparaître progressivement et à générer des friches, ce qui peut apparaître comme un phénomène nouveau en France mais est déjà bien ancré dans de nombreux pays.

Comment concevoir le commerce en ville ?

Concevoir le commerce en ville c’est d’abord, préalablement à tout projet, s’approprier les logiques de segmentation du marché du commerce en distinguant les sites et projets commerciaux non plus seulement par forme urbaine ou localisation dans l’agglomération (centre-ville, périphérie, centre commercial, retail park…), mais par publics visés par l’offre envisagée et types d’attentes de ce public en termes d’accessibilité, d’offre, de services connexes.

C’est ensuite chercher à développer une offre la plus diversifiée possible capable de répondre aux aspirations d’une clientèle soucieuse de service personnalisé :

• il n’est plus question de seulement veiller à répartir sur le territoire des offres très homogènes partageant ou disputant leurs zones de chalandise respectives,
• il est plutôt question, tout en préservant une offre massifiée de milieu de gamme répondant à des besoins d’achat fonctionnels, d’enrichir celle-ci par la préservation et/ou le développement de sites à l’identité très affirmée, visant un moment d’achat spécifique et proposant les services adaptés à ce moment d’achat (livraison, points-relais, hybridation de services, activité événementielles connexes…).

Concevoir le commerce en ville c’est être également exigeant vis-à-vis des porteurs de projet, publics comme privés :

• être sélectif dans le développement de projet,
• vérifier l’adéquation du projet avec les aspirations de la clientèle visée (examen des motivations et temps de visite, vérification des types d’offre attendue, examen de la sensibilité de la clientèle à tel type d’innovation),
• s’assurer de la réalité (notamment économique) des ambitions proposées et notamment des investissements de personnalisation de l’offre (traitement d’ambiance, richesse des services proposés, qualité de l’accueil, enrichissements de l’offre vers le loisirs, la culture, la gastronomie…),
• veiller à la réversibilité des aménagements proposés.

C’est aussi être prudent vis-à-vis des raisonnements de facilité pour lesquels le commerce est simplement perçu comme un facteur d’équilibre financier d’opération et/ou un facteur d’animation urbaine. Un équipement commercial ne peut répondre à ces deux aspirations que s’il fonctionne correctement et pour ce faire doit préalablement rencontrer sa clientèle…

C’est enfin anticiper la génération de friches et accompagner leur transformation, notamment au profit de l’habitat, dès lors que les questions de desserte, d’équipement public et d’environnement le permettent.

Ces programmes, d’une surface généralement inférieure à 5 000 m2 GLA répartie sur plusieurs lots, se sont multipliés depuis le début de la dernière décennie en France. lls ont été lancés dans le cadre de la réalisation d’opérations d’urbanisme (éco-quartiers, projets de rénovation urbaine, projets de relance ou de redéveloppement de quartiers d’affaires) afin d’animer les rez-de-chaussée d’immeubles, de diversifier les occupations et de proposer des formats de développement commerciaux alternatifs aux centres commerciaux et retail parks. Leur réalisation s’est souvent accompagnée de la mise en oeuvre de dispositifs de portages publics ou de la recherche d’investisseurs privés uniques, destinés à garantir la collectivité ou son aménageur d’une maîtrise de la commercialisation et du devenir de ces ensembles commerciaux.

Les résultats de telles opérations sont très inégaux. Nombre de programme sont aujourd’hui caractérisés par une vacance commerciale élevée, la difficulté d’identification d’investisseurs privés crédibles et l’éparpillement de la propriété immobilière des murs.

Quels sont les fondamentaux de la réussite de tels projets ?

La réussite de tels projets réside bien-sûr dans :
– la prise en compte d’un potentiel de marché réaliste et évolutif au gré de la montée en puissance de l’opération d’urbanisme dans lesquels ils s’insèrent (arrivée de nouvelles populations…),
– l’observation de règles précises d’implantation, d’organisation volumétrique des socles et de coexistence avec les programmes implantés en sous-face (parkings) et en surplomb (logements, bureaux, activités) des socles,
– l’anticipation des questions d’exploitation futures (règlements d’usage des programmes, circuit de gestion des livraisons, déchets…),
– et surtout, la mise en oeuvre de règles constructives souples qui permettent d’adapter la destination du socle en fonction de réalités de marchés.

Cette réussite nécessite également de structurer solidement la phase de promotion des socles commerciaux, les modalités de leur investissement, leur commercialisation ainsi que les modalités de contrôle des phases de conception, de production et de commercialisation par la collectivité ou son aménageur.

La structuration doit s’effectuer en veillant au respect des quelques principes fondamentaux :
– tout choix de montage découle d’une analyse circonstanciée du programme de l’opération et de son mode de réalisation, l’analyse par comparaison de montage s’avérant loin d’être opportune dans le cas présent,
– tout choix de montage doit veiller à identifier des autorités claires, mises en situation de compétence et directement intéressées au résultat de l’opération en phase de promotion, de commercialisation, d’investissement et d’exploitation des socles commerciaux,
– la nécessité de la recherche d’un promoteur et/ou d’un investisseur unique doit être auditée au regard des caractéristiques propres de l’opération.

Il est en effet des cas où l’investissement unique n’est ni faisable ni même souhaitable. Dans ces cas, l’absence d’unicité de l’investissement devra être compensée par la maîtrise des phases de conception et de production via l’encadrement d’un ou de plusieurs promoteurs.
Il est enfin des sujets où, bien que risqué et consommateur de (rares) crédits d’investissements publics, le portage public s’avère pertinent, notamment lorsque le potentiel de marché ne permet pas de structurer un investissement privé alternatif crédible.

Sur l’ensemble de ces sujets, EPPC est en mesure d’apporter un conseil stratégique complet et directement opérationnel, aux collectivités et aménageurs :
– Audit des montages,
– Préconisations détaillées,
– Pré-test opérateurs (promoteurs, investisseurs) et enseignes,
– Rédaction des cahiers des charges,
– Aide à la sélection des promoteurs, investisseurs, prestataires ou enseignes,
– Modélisation financière complète en phase de promotion et d’investissement des programmes (business model investissements, compte d’exploitation, reconstitution des marges, tableau de financement, analyse des risques, tables de sensibilité),
– Aide à la structuration de l’investissement (montage, détermination des obligations, détermination des apports, aide à la rédaction des pactes d’associés).

Cette mission à fort enjeu consiste à conseiller l’établissement public d’aménagement en vue du développement d’une offre diversifiée d’activités de commerces et services au bénéfice des usagers, résidents et visiteurs des différents secteurs de la Défense Seine Arche.

Cette étude identifie les enjeux du développement commercial au cours des deux prochaines décennies liés aux mutations démographiques en cours, à la révolution technologique du commerce à distance, aux scénarios de prévisions de croissance économique et au fonctionnement du marché immobilier.

Elle explicite les stratégies de localisation commerciale à l’aune de ces enjeux et propose quatre champs d’action collective.

Cette étude est disponible sur simple demande auprès d’Assia Hassani (ahassani@eppc.fr).

EPPC, mandataire d’un groupemet comprenant la CCI de Lyon et Bérénice, a été désigné en juillet 2014 par la SERL pour l’accompagner dans la programmation, le montage et la sélection de l’opérateur en charge du volet commercial de la ZAC Gratte ciel nord à Villeurbanne.

L’opération de développement commercial de cette ZAC constitue une des principales opérations de développement commercial du coeur de l’agglomération lyonnaise à horizon 2018-2027.

Elle s’inscrit dans la continuité immédiate d’un site urbain exceptionnel des gratte ciel de Villeurbanne.

EPPC conseille une grande société industrielle française dans la revalorisation à destination de programmes immobiliers mixtes, notamment commerciaux, de sites détenus en France et en Autriche.

L’expertise d’EPPC consiste à encadrer la réalisation d’études de marché, à affiner la programmation immobilière, à mobiliser des équipes de conception architecturale, à accompagner son client lors des contacts avec les collectivités publiques et à établir des scénarios de revalorisation réalistes, basés sur des montages juridiques détaillés, basés par une analyse financière précise.

En vue de répondre à la sollicitation de son client, EPPC a constitué et fédère des équipes pluridisciplinaires associant bureaux d’études et concepteurs connaissant au mieux leur environnement de marché.

L’EPADESA a désigné en avril 2014 Bouygues Immobilier pour développer le projet Coeur de quartier à Nanterre comprenant une programmation mixte de logements, bureaux, commerces et loisirs disposant d’un parking mutualisé. Bouygues Immobilier se positionne par ailleurs comme investisseur du programme commerces – loisirs au titre du développement de son activité en commerce.

Cette désignation est intervenue à l’issue d’un processus de sélection, associant la Ville de Nanterre et engagé début 2013. Ce processus s’est traduit par l’examen de la candidature de 9 groupements de promoteurs – investisseurs – gestionnaires et par l’analyse approfondie de l’offre de 3 groupements de candidature (Bouygues Immobilier, Nexity et Sogeprom).

EPPC est intervenu en tant qu’AMO de l’EPADESA depuis fin 2012 sur le volet commercial du projet :
– préparation du cahier des charges commerces et loisirs,
– analyse des candidatures et notamment des actifs, références et stratégie de développement commercial de chaque groupement,
– expertise de la programmation, du plan de merchandising, de la grille locative et valeurs proposés,
– assistance à la négociation avec les groupements candidats appelés à remettre une offre,
– assistance à la stabilisation de l’offre du lauréat.

EPPC, dans le cadre d’un groupement dont Cushman & Wakefield est mandataire, a été retenu par la SAPL Euralille en vue de la réalisation d’une prestation de conseil stratégique sur les commerces et services du grand projet urbain Euralille 3000.

Le périmètre de ce projet urbain, conçu en partenariat entre la SAPL Euralille, Lille Métropole Communauté urbaine, la ville de Lille, SNCF Gares&Connexions et Unibail – Rodamco, comprend notamment la gare Lille Europe et le centre commercial régional Euralille.

Le groupement constitué par Frey SAS et la SCI Forum (groupe Rapp) a été retenu le 20 décembre dernier par la Communauté urbaine de Strasbourg pour signer une convention de concession d’aménagement destinée à restructurer la zone commerciale nord de Strasbourg – Vendenheim.
Cette opération, de part son montage, sa taille et le fait qu’elle porte sur la principale zone commerciale périphérique de l’agglomération strasbourgeoise, est une innovation majeure pour la réorganisation du commerce périphérique français.
EPPC est intervenu en tant que conseil de la Communauté urbaine de Strasbourg pour optimiser le programme d’aménagement prévisionnel, rédiger les clauses de mise en concurrence des opérateurs, s’assurer de leur bonne situation financière, valider leurs références et analyser enfin leur programme prévisionnel d’aménagement, notamment en matière de programmation immobilière et d’équilibre économique et financier prévisionnel.

EPPC intervient en tant qu’expert sapiteur afin d’appuyer la copropriété du centre commercial Bobigny 2 (Unibail – Rodamco, La Française AM, Auchan France, Commune de Bobigny) en matière de définition et de cadrage programmatique et financier de projet.

Ce centre est aujourd’hui constitué de 60 lots, dont un hypermarché Les Halles d’Auchan, pour une surface commerciale de 23 000 m2 GLA environ.

La SEM Territoires 35, Rennes Métropole et la ville de Pacé ont rendu public aujourd’hui le choix du lauréat pour la réalisation du nouveau programme commercial de 25 000 m2 de vente environ et 38 000 m2 SDP environ situé à Pacé Rive Ouest, face à Ikea Rennes, en bordure de la RN 12.

Le choix s’est porté sur la candidature du groupement Compagnie de Phalsbourg – Blot.

Cette désignation fait suite à une sélection exigeante, indépendante et claire, portée par les élus rennais, leurs services et leur SEM. Cette dernière a reçu 13 candidatures mi 2012, appelé 4 groupements à remettre leur offre à l’automne 2012 et à retenu début 2013 deux groupements afin d’engager les discussions finales.

EPPC est intervenu auprès de la SEM Territoires 35 et de Rennes Métropole depuis fin 2011 pour préparer la consultation, organiser celle-ci et aider au choix du projet le plus qualitatif pour l’agglomération et la ville, équilibré d’un point de vue commercial et financier, respectueux des équilibres locaux et ambitieux sur les nécessaires évolutions des formes de commerce.

EPPC est intervenu sur ce dossier aux côtés d’autres experts mobilisés par la SEM Territoires 35 et Rennes Métropole : Cushman & Wakefield pour le diagnostic et la programmation commerciale du site en amont du lancement de la phase concours, SCET pour la négociation des accords juridiques avec le lauréat, ENET+Dolowy pour l’encadrement architectural et urbanistique des projets, SECAD pour les aspects circulation et stationnement ainsi qu’ITF pour les sujets relevant du développement durable.

EPPC s’est vu confier par la SNCF Gares&Connexions une mission d’étude d’optimisation et d’assistance à la sélection d’opérateur pour la valorisation d’un ensemble commercial sur l’emprise du projet de reconfiguration de la Gare d’Austerlitz à Paris.

Cette mission, qui a débuté en février 2013, s’étend sur 16 mois. Elle est réalisée en collaboration avec les BET IDRA ingénierie.

Cette mission s’inscrit dans les coeurs de métier d’EPPC :
– aide à sélection d’opérateur (missions en cours à Rennes, Sainte Geneviève des Bois, Nanterre, Strasbourg),
– développement de commerce de flux (missions en cours pour le compte de la Société du Grand Paris, de la RATP, du Grand Lyon et de la SPLA Lyon Confluence).

C’est en outre la deuxième mission réalisée par EPPC à Paris intra muros après celle réalisée pour le compte de la Ville de Paris sur le secteur Paris sud ouest.

Vous trouverez ci-joint quelques diapositives de la présentation « Face aux incertitudes : le commerce 2030 » effectuée par Eymeric de Montauzon dans le cadre du séminaire d’études prospectives de Rennes Métropole le 14 décembre 2012.

 

L’ensemble de la présentation est consultable, en nous contactant directement dès maintenant à l’adresse suivante : ahassani@eppc.fr

EPPC, associé à PROMOMETRO (mandataire), IXXI (co-traitants), Cushman&Wakefield, Chronos et L’Obsoco (sous-traitants), vient de se voir confier par la Société du Grand Paris la mission de conseil pour le développement des espaces de commerces et services dans les 57 gares du futur réseau de transport automatique du Grand Paris.

Cette mission se déroule sur une durée de 8 mois à compter de mai 2012 et viendra alimenter les études de programmation et de maîtrise d’oeuvre des futures gares.

EPPC affirme, par cette nouvelle mission, son ancrage sur les missions de conseils d’excellence dans les domaines des commerces de flux, des commerces et des services innovants, des études de montage pré-opérationnels notamment financiers et de sélection d’opérateurs.

EPPC a été désigné aux côtés de l’AUC architectes et urbanistes, Bas Smets, Pro Développement, Citec, RFR, CMN, Egis et Iosis Concept pour accompagner la Communauté urbaine de Lyon, sur une période de 4 ans, dans la mise en oeuvre opérationnelle du plan de développement urbain et durable du quartier de la Part Dieu.

EPPC sera chargé du volet commercial du projet et notamment de la programmation des commerces et services de l’espace dalle du quartier de la Part Dieu et de l’assistance au Grand Lyon dans les négociations à venir avec les investisseurs porteurs de projets commerciaux d’ampleur sur le site : Unibail – Rodamco et SNCF Gares & Connexions.