Ces programmes, d’une surface g\u00e9n\u00e9ralement inf\u00e9rieure \u00e0 5 000 m2 GLA r\u00e9partie sur plusieurs lots, se sont multipli\u00e9s depuis le d\u00e9but de la derni\u00e8re d\u00e9cennie en France. lls ont \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9s dans le cadre de la r\u00e9alisation d’op\u00e9rations d’urbanisme (\u00e9co-quartiers, projets de r\u00e9novation urbaine, projets de relance ou de red\u00e9veloppement de quartiers d’affaires) afin d’animer les rez-de-chauss\u00e9e d’immeubles, de diversifier les occupations et de proposer des formats de d\u00e9veloppement commerciaux alternatifs aux centres commerciaux et retail parks. Leur r\u00e9alisation s’est souvent accompagn\u00e9e de la mise en oeuvre de dispositifs de portages publics ou de la recherche d’investisseurs priv\u00e9s uniques, destin\u00e9s \u00e0 garantir la collectivit\u00e9 ou son am\u00e9nageur d’une ma\u00eetrise de la commercialisation et du devenir de ces ensembles commerciaux.<\/p>\n
Les r\u00e9sultats de telles op\u00e9rations sont tr\u00e8s in\u00e9gaux. Nombre de programme sont aujourd’hui caract\u00e9ris\u00e9s par une vacance commerciale \u00e9lev\u00e9e, la difficult\u00e9 d’identification d’investisseurs priv\u00e9s cr\u00e9dibles et l’\u00e9parpillement de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re des murs.<\/p>\n
Quels sont les fondamentaux de la r\u00e9ussite de tels projets ?<\/p>\n
La r\u00e9ussite de tels projets r\u00e9side bien-s\u00fbr dans :
\n– la prise en compte d’un potentiel de march\u00e9 r\u00e9aliste et \u00e9volutif au gr\u00e9 de la mont\u00e9e en puissance de l’op\u00e9ration d’urbanisme dans lesquels ils s’ins\u00e8rent (arriv\u00e9e de nouvelles populations…),
\n– l’observation de r\u00e8gles pr\u00e9cises d’implantation, d’organisation volum\u00e9trique des socles et de coexistence avec les programmes implant\u00e9s en sous-face (parkings) et en surplomb (logements, bureaux, activit\u00e9s) des socles,
\n– l’anticipation des questions d’exploitation futures (r\u00e8glements d’usage des programmes, circuit de gestion des livraisons, d\u00e9chets…),
\n– et surtout, la mise en oeuvre de r\u00e8gles constructives souples qui permettent d’adapter la destination du socle en fonction de r\u00e9alit\u00e9s de march\u00e9s.<\/p>\n
Cette r\u00e9ussite n\u00e9cessite \u00e9galement de structurer solidement la phase de promotion des socles commerciaux, les modalit\u00e9s de leur investissement, leur commercialisation ainsi que les modalit\u00e9s de contr\u00f4le des phases de conception, de production et de commercialisation par la collectivit\u00e9 ou son am\u00e9nageur.<\/p>\n
La structuration doit s’effectuer en veillant au respect des quelques principes fondamentaux :
\n– tout choix de montage d\u00e9coule d’une analyse circonstanci\u00e9e du programme de l’op\u00e9ration et de son mode de r\u00e9alisation, l’analyse par comparaison de montage s’av\u00e9rant loin d’\u00eatre opportune dans le cas pr\u00e9sent,
\n– tout choix de montage doit veiller \u00e0 identifier des autorit\u00e9s claires, mises en situation de comp\u00e9tence et directement int\u00e9ress\u00e9es au r\u00e9sultat de l’op\u00e9ration en phase de promotion, de commercialisation, d’investissement et d’exploitation des socles commerciaux,
\n– la n\u00e9cessit\u00e9 de la recherche d’un promoteur et\/ou d’un investisseur unique doit \u00eatre audit\u00e9e au regard des caract\u00e9ristiques propres de l’op\u00e9ration.<\/p>\n
Il est en effet des cas o\u00f9 l’investissement unique n’est ni faisable ni m\u00eame souhaitable. Dans ces cas, l’absence d’unicit\u00e9 de l’investissement devra \u00eatre compens\u00e9e par la ma\u00eetrise des phases de conception et de production via l’encadrement d’un ou de plusieurs promoteurs.
\nIl est enfin des sujets o\u00f9, bien que risqu\u00e9 et consommateur de (rares) cr\u00e9dits d’investissements publics, le portage public s’av\u00e8re pertinent, notamment lorsque le potentiel de march\u00e9 ne permet pas de structurer un investissement priv\u00e9 alternatif cr\u00e9dible.<\/p>\n
Sur l’ensemble de ces sujets, EPPC est en mesure d’apporter un conseil strat\u00e9gique complet et directement op\u00e9rationnel, aux collectivit\u00e9s et am\u00e9nageurs :
\n– Audit des montages,
\n– Pr\u00e9conisations d\u00e9taill\u00e9es,
\n– Pr\u00e9-test op\u00e9rateurs (promoteurs, investisseurs) et enseignes,
\n– R\u00e9daction des cahiers des charges,
\n– Aide \u00e0 la s\u00e9lection des promoteurs, investisseurs, prestataires ou enseignes,
\n– Mod\u00e9lisation financi\u00e8re compl\u00e8te en phase de promotion et d’investissement des programmes (business model investissements, compte d’exploitation, reconstitution des marges, tableau de financement, analyse des risques, tables de sensibilit\u00e9),
\n– Aide \u00e0 la structuration de l’investissement (montage, d\u00e9termination des obligations, d\u00e9termination des apports, aide \u00e0 la r\u00e9daction des pactes d’associ\u00e9s).<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Ces programmes, d’une surface g\u00e9n\u00e9ralement inf\u00e9rieure \u00e0 5 000 m2 GLA r\u00e9partie sur plusieurs lots, se sont multipli\u00e9s depuis le d\u00e9but de la derni\u00e8re d\u00e9cennie en France. lls ont \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9s dans le cadre de la r\u00e9alisation d’op\u00e9rations d’urbanisme (\u00e9co-quartiers, projets de r\u00e9novation urbaine, projets de relance ou de red\u00e9veloppement de quartiers d’affaires) afin d’animer […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[],"class_list":["post-286","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualite"],"acf":[],"yoast_head":"\n